位置:主页 > 行业新闻 >

[分享]2月楼市交流-克而瑞&睿智投资&招银国际

作者:时间:2019-11-01 07:21浏览:


2月15日,克而瑞研究中心驻香港研究总监洪圣奇与睿智投资、招银国际分享对中国房地产市场的看法。以下为核心观点及问答内容,供业内参考(个人观点,不代表机构

1

核心观点


1、预计2019年房地产成交量下降10%

虽然市场的基本因素欠缺吸引,但因为预期政策的放松,市场气氛正在改善中。整体来说,预期中国房地产在2019年的成交量将下跌10%。

2、成交量、棚改开工、土地拍卖预计继续下行

  • 近期成交量薄弱,大部分城市在一月份的成交下跌约20-30%,尤其是在农历新年期间,部分城市的交投减少50%,料在2019年第一季仍会持续下去。

  • 2019年棚改新开工的目标将减少21%,其中8个省份将下调棚改发展规模多于20%,河南及山西更减少多于70%。

  • 土地拍卖流拍上升,2017年只有少于10%的土地拍卖是失败及需要收回,不过在2018年土地流拍的情况升至约20%,但流拍不用太担心,只是市场的行为,因此大部分城市的地价都下跌,只有少数的三四线城市的地价在2018年上升。

3、库存在上升的阶段, 但大部份城市仍处于健康水平

在80个监测的城市,库存量在上升中,但大部分仍在18个月内,不过在北京、大连、厦门、沈阳、汕头、舟山、烟台、宜兴等地的库存超过18个月,因为以上八个城市的供应较高,同时物业买家比较审慎,所以去化率较低,以上八个城市要以较长时间才能把房屋卖出。第二,2018年房屋供应量增加22%,而在一线城市的供应量更上升45%,主要是地方政府对预售证的审批放宽,尤其是针对房价的限制。

4、首置和首改仍为主要需求

以买房的用途考虑,首次买家及首次改善型分别占2018年购房者的30%及24%。与2017年比较,首次购房者的比例增加了4个百分点,这反映在房地产调控的时候,首次购房者较容易入市;另外,纯粹投资用途的买家减少一个百分点至12%。

5、大湾区的投资看好佛山、东莞

跟随着政府的政策,更多房地产开发商进入了大湾区,不过在深圳的土地因资源有限而供应紧张,大湾区的未来土地供应将来自广东、佛山及肇庆。在大湾区九个城市中,比较看好佛山及东莞市。


2

Q&A

Q :目前大部分开发商倾向二线城市,如果今年继续看好三四线,将是基于什么样的逻辑?

A:看好一二线城市是市场一贯的看法。目前市场对三四线城市的预期特别差,而在普遍悲观的预期下,可能存在预期差,即三四线没有想象中那么差。如果今年整个房地产市场不好,那主因就是三四线。如果今年有什么惊喜,那就是三四线的情况比悲观预期要好。 

Q : 如果政策有所松动,会是什么时候,会是哪一方面的放松?

A:大规模放宽调控政策的条件和前提并不成熟。因为尽管市场交易成交出现下滑,但目前库存水平并不高,所以在这种情况下,政府出现逆转性政策调整的可能性并不大。可能更多的是细节方面调整,比如人才购房放松,贷款放松。其中贷款放松,即下调一二套房首付比例,可能是最为积极的放松政策了。

目前大部分国内居民仍然倾向房产作为保值增值的工具,而贷款放松可以刺激这部分购房需求,比其他政策放松效果可能更好。若出现大规模的逆转性政策,说明市场已经非常低迷。上半年的统计数据往往会在三季度公布。唯一出现大规模政策调整的可能就是前三季度市场情况特别差,否则都是平稳,细微的政策调整。

Q :  大湾区中,看好佛山和东莞是基于什么逻辑? 

A:佛山在地理位置上紧靠广州,两座城市一直在同城化。东莞的北面是广州,南面是深圳,处于大湾区核心位置。之前深圳城市外溢主要利好了东莞南部区域,而东莞的核心区域人口还是很多的,随着大湾区的整合,东莞本地居民收入上升,东莞也会有较大的升值空间。

Q :  全年投资怎么看? 

A:新开工面积的增长很大程度上受到市场情况影响,我们预期今年市场情况会比较差,因此,新开工也会等比例地下降。但只要市场情况一旦转好,新开工也会马上回升。总体而言,新开工和市场成交数据同步。整体投资也会跟市场成交同步。

电话:xxxxxxxxx
传真:xxxxxxxxxx
邮编:xxxxxx
地址:xx省xxxxxxxxx