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地产青铜时代:开发商扛不住了,拼命降价|棱镜

作者:时间:2019-10-25 07:40浏览:

  编者按,关于地产青铜时代:

  中国地产行业有过黄金十年和白银时代的概念。

  所谓黄金十年,意指地产行业是一个人人弯腰就可以捡到黄金的暴利时代。2014年,万科董事长郁亮提出地产进入白银时代,“白银虽不如黄金,但依旧是贵重金属。”

  其实,两个概念都不尽然准确,毕竟这五年来,诸如融创、新城等房企,依靠房价全面暴涨迅速崛起,又如恒大2018年上半年录得500亿元净利润,实力驳斥郁亮论断。

  黄金十年和白银时代的概念并非全无可取之处,它们都取自贵重金属,代表着地产行业近些年的高度金融化,银行、信托、保险、基金、债券、IPO,各类融资渠道与房地产互为表里、相向繁荣。

  今年以来,“房住不炒”的政治定性深入肌理,高度金融化的房地产不得不快速去金融化,银行、信托等融资渠道遭遇监管严卡,IPO市场对房企上市不再追棒,债券融资虽尚称通畅,但融资成本堪比高利贷。

  《棱镜》编辑部认为,白银时代的概念已经过气,地产行业正在进入青铜时代。

  所谓青铜时代,代表着房地产的金融和投资属性逐渐褪色,居住属性凸显,正如中国的青铜,不管是过去的青铜器,还是作为现代工业生产的原材料,都是立足于使用价值,呼应“房住不炒”对于使用价值的重新定性。

  《棱镜》编辑部希望通过两篇报道,分别从房企得融资和回款角度,阐述何为地产青铜时代。

  是为下篇。

买房摇号正熄火
买房摇号正熄火

  十一假期过后,张彤又奔波在买房一线了。这次他看上了绿城杨柳郡四期的房子。

  这个项目总计590套房源,均价35377元/平方米,共计10416组客户登记,中签率仅5.66%,这是离杭州(楼盘)市中心最近的一个“万人摇”项目。

  10月10日上午8时许,张彤来到海外海皇冠大酒店,四楼的会议中心人头攒动。

  按照摇号流程,号码1到400的购房者上午9点签到入场,10点开始选房。号码在400开外的,下午1点才能入场。

  张彤的号码排在2000之后。如果是一年前,他肯定不愿去现场,因为排在1000开后的号基本没戏。

  2019年以来,开发商推盘越来越多,新房二手房价差越来越小,购房者热情不断冷却,杭州新房的弃选率随之走高。

  因此,张彤觉得自己这次有机会。

  下午2点左右,400号之后的开始选房,果不其然,不断有人弃选,到5点多的时候,张彤同样也放弃了,“户型太小、太差。”

  绿城杨柳郡这次推了四栋楼,两栋是85平方米及以上的大户型,另外两栋都是40-70平方米的小户型。

  上午选房时,大户型基本被选光,下午选号的只剩小户型。

  对于刚需而言,小户型没法满足一家三口的居住要求,将来置换改善型住房,则意味着二套房首付比例和贷款利息都会很高。对于投资客来说,小户型将来也不好出手。

  绿城地铁杨柳郡的最后一套房被9201号买走,彼时已经晚上8时许。

  “万人摇号”曾是杭州楼市一道靓丽风景线,杭州城厢内外,到处都是参与摇号的“长龙”,大批楼盘的中签率低至个位数。

  而今,偏远板块的楼盘甚至不用摇号了。

  数据显示,8月杭州共有7.6万人参与摇号,9月减少至5万人次,新房摇号中签率则从8月的13.63%升至9月的16.34 %。9月杭州新推的70多个新盘中,登记人数少于推出房源的楼盘多达33个。

  杭州这个“摇号买房”热度最高、持续最久的城市,正在熄火。

金九银十到铜九铁十
金九银十到铜九铁十

  如火如荼的南京(楼盘)楼市随着三秋落叶,略添凉意。

  销售小陆需要跑到公路上向来往的车主派发传单。传单上写着5套特价房,每套价格直降13万元,降幅达10%。

  “促销力度最大,推广力度最猛的,都是南京非核心区域的楼盘,像江北六合、溧水区的房子,河西区域等核心地段还是不愁卖。”小陆表示。

  数据显示,南京9月共有51次开盘,11034套新房上市,仅13家楼盘当天全部卖完,23家楼盘拿到销售许可证之后,不用摇号直接平推。“很多楼盘卖得都一般,最差的只卖出3成。”小陆说。

  即便如此,南京、杭州依旧是全国楼市销售的领跑者。

  统计显示,9月份一线城市新房销售额同比、环比分别下降19%和4%,跌幅领先平均水平。其中,北京(楼盘)、广州(楼盘)两地成交量继续走低,北京环比跌幅更是超20%。

  二三线城市成交环比下降6%,同比基本持平。

  长三角市场分化明显,杭州、无锡(楼盘)、常州(楼盘)等市场延续热度,成交量环比均有不同程度增长,其中南京成交量明显激增,环比涨幅超60%,宁波(楼盘)、合肥(楼盘)、徐州(楼盘)等市场明显降温,环比跌幅超20%。

  成都、长沙(楼盘)、郑州(楼盘)等市场加速转冷,环比跌幅都在30%以上。

  二手房市场同样惨淡。

  数据显示,“十一”黄金周期间,14个受监测城市日均成交面积较2018年同期下降21.9%,其中,一线城市同比下降36.4%,二线代表城市下降21.8%,仅三线城市出现18.6%的同比上涨。

  曾经的“金九银十”,变成了“铜九铁十”。

房企降价促销猫腻
房企降价促销猫腻

  每到楼市萧条季,开发商必会祭出各种促销利器:特价房、打折促销、一成首付、买房送车……

  某总部位于上海(楼盘)的上市房企营销总表示,房企的融资越来越难,楼市调控未见明显放松,“种种因素综合作用之下,我们普遍认识到,拐点已经来到,而且这次拐了之后,我们看不到日后还能拐回来。”

  房企普遍通过促销猛抓回款。

  “一线、强二线城市降价不会很普遍,幅度不会很大,三四线城市普遍在降价并且力度很大。同一城市,核心区域不容易降,偏远地区先降起来。”该营销总表示,在所有房企中,一般而言,两类房企降价促销的动力最大:一是土地储备多、存货大的房企,二是负债率偏高、融资困难的房企。

  时代地产、富力地产早已开始全员买房,所有员工无论是否属于营销线,都在线上线下疯狂推销自家楼盘项目。

  恒大从8月开始狂轰滥炸式的特惠促销,促销手段因不同区域、不同楼盘而异,但对于购房者而言不外乎以下方式:房价打折、部分特价房、首付分期、抽奖、送大礼包、买房送车等。

  房企还发动老业主进行“老带新”的促销。销售小陆表示,一般老业主通过介绍新客户并成交,可以获得千分之五的佣金。

  此外,越来越多的项目选择“分销”。

  上述营销总表示,十一假期之前,杭州余杭区楼盘紧急召集数十位分销人员,争分夺秒地进行项目介绍,为的就是能在国庆假期快速出货。

  各种抢收措施之下,9月份各大房企的销售明显好转。例如,恒大录得831亿,同比增31.9%,环比增73.8%;碧桂园录得515.8亿,同比增40.39%,环比增10.14%;世茂房地产录得320.9亿,同比增57%,环比增49%;

  一些中小房企却销售增长乏力。当代置业9月录得31亿,同比仅增3.4%;花样年录得25.2亿,环比减少一成以上。

  “总体而言,促销降价对房企加速回款还是起到了效果。”上述营销总表示,然而,数据也有可能注水。

  某上市房企审计部门负责人表示,“例如,在统计时点之前,项目公司把房源卖给分销公司,分销公司只付很少的首付金,但项目公司上报给集团总部的则是全款销售额。统计时点过后,分销公司再把没卖掉的房源还给项目公司。”

  对于房企的各种促销和优惠,该审计总提醒购房者擦亮眼睛,“很多特价房的楼层、户型、朝向较差,本来就应该比普遍房源价格低,所谓特价酬宾只是噱头。”

  (应受访者要求,张彤为化名)

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