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全国房价收入比榜出炉,深圳泡沫最大?这个指标能成买房依据吗?

作者:时间:2019-07-31 09:42浏览:

  7月23日,上海(楼盘)易居房地产研究院发布《2019年上半年全国50城共赢共欢乐房价收入比报告》,上半年50城房价收入比均值为13.6,相比2018年的13.9小幅下降了2.2%。

  房价收入比还高不高先不说,至少我们看到这个指标在下降,这说明买房依然很难,高房价依然是困扰我们的重要难题,但在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下,稳定房价的任务在逐步落实,而且调控效果也越来越明显。

  房价收入比到底是个什么东西?简单来说,房价收入比就是房屋总价与居民家庭年收入的比值。房价收入比是一个国际通用的衡量指标。就比如说在这次发布的榜单中,上半年房价收入比排在前五位的城市分别是深圳(楼盘)、三亚(楼盘)、北京(楼盘)、上海和厦门(楼盘),分别为36.1、30、24.9、24.6和22,说明这些城市的购房难度最大。

  同样,前不久,据诸葛找房也发布报告显示,三亚、厦门成为购房难度前五名的城市;在监测的100个城市中,房价收入比分化明显,但三四线城市与二线城市差距较小。深圳以35.90雄踞榜首,而鞍山(楼盘)以4.20垫底。

  由此看来,两份报告差距不大,深圳房价收入比最高,也就是说如果想在深圳买房,理论上需要不吃不喝36年才能买上房子。可现实中,哪个买房的基本上也没有真等36年才能买房。这就是理论与现实的差距。因为我们学会了一个叫杠杆的东西,谁也没有真等到把钱攒够了才去买,而且如果论房价增长和收入增长幅度,可能越等越觉得买房希望渺茫。很多人也是这样的心态,所以大家都喜欢追涨房价。

  这倒不是说否认买房难,买房真的对大多数普通家庭来说的确是一件难事,而且越来越难。那房价收入比是不是就没用了?

  在美国和北欧,房价收入比一般保持在2-3之间;其他西欧国家房价收入比常年维持在3-4之间;国际上认定的合理标准则是4-6之间。每个国家有每个国家的国情,每个国家有每个国家的过法。如果按照公布的国内房价收入比来看,房价高的程度的确惊人,这个我是赞同的。

  如果根据前不久社科院的报告,我们的房价收入比同样值得警惕。社科院报告认为,随着房价收入比的提高,房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大。经验研究发现,负向效应超过正向效应的临界房价收入比为9左右,当房价收入比超过9后,房地产对经济增长的影响将得不偿失。

  看到了吗?社科院报告称如果房价收入比达到9就已经开始发出预警了,则意味着房地产对经济增长的正作用在减弱,甚至会得不偿失。

  这些房价收入比过高的城市,意味着买房风险增大, 存在局部的房价泡沫。如果按照9的警戒线去衡量,那么像深圳这样的城市泡沫是不是最严重呢?

  我非常赞同房价收入比过高需要警惕,但如果就此判断,这样的城市不能买房,反倒是去一些三四线城市房价收入比低的城市买房,那就更得不偿失了。一线城市房价高我承认,那是对你我算高,但是对综合实力或者说对有钱人不高。

  如果完全依赖于房价收入比,对买房并不具有指导意义,深圳、上海、北京、杭州(楼盘)、广州(楼盘)这些一二线城市的房价的确很高,如果看房价收入比可能还很危险,像吉林、鄂尔多斯(楼盘)、乌鲁木齐等这样三四五线城市房价收入比是不高,那是不是就鼓励去买呢?显然不是。买房不能把房价收入比当作唯一指标。

  有人说一二线城市就没有泡沫,这个我也不承认,有肯定是有的,但是一般情况下破不了,因为只要有人口源源不断地流入进来,市场就不会出现大问题。反而一二线城市我是支持买房的,当然不支持炒房。而三四线城市要求会更高,因为很多根本就没有人口资源和产业支撑。房价收入比再低,买房也毫无意义,除非你去自住。

  所以,房价收入比不是说没有用,有用,它的意义在于告知这个城市的房价与普通百姓收入悬殊,需要引起关注,但我们知道大城市的房价不是普通老百姓(603883)的收入决定的。它只是用来衡量普通家庭的购房负担,如果还要看这个城市有没有活力,还需要与租金回报率挂钩。

  像大城市房价收入比高,意味着购房负担重,如果租金水平也很低,那么泡沫可能就比较大了。像很多三四线城市,房价收入比即使低,可是租赁市场二手房市场根本就没形成,甚至都没有,也就是说房价需要,有价无市,卖不出去租也租不出去。这才是真的最有泡沫的地方。

  我不支持高房价,我更反对泡沫。倒不是说不需要我们对房价收入比关注,更需要我们关注,房地产不能继续成为少数人的游戏,显然房价收入比在降低,说明我们开始关注房地产对经济增长的作用减弱后的调控,在房价平稳后,该如何让居民收入增长上去,逐步消除高房价的负面作用。房价收入比能作为衡量“房价合理回归”的重要标尺,也是监控房地产调控成果的重要指标。

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