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楼市变天!237家房企陆续倒闭,该来的还是来了……

作者:时间:2019-07-31 09:42浏览:

  文丨马强壮

  2018年9月,万科郁亮在公司月度例会上高喊“活下去”,表示万科未来三年的战略将围绕“活下去”而展开,在社会全方位转型的时期积极探索新业务。

  整个讲话充满了危机感,仿佛万科真的走到了命若悬丝的时刻。

  然而1年后的今天,《财富》世界500强发布,万科集团不仅没有活不下去,而且还从世界332位大幅提升到世界254位。

  不知道万科有没有真的在寻找新业务,反正还有个共赢共欢乐房企是真切的在转型了,那就是宁波(楼盘)首富熊续强的银亿集团。

  从2015年开始,银亿不声不响地大规模收购汽车配件公司,从房地产行业慢慢战略转型以汽车零部件为主的高端制造业。

  结果,时间到了2019年6月,银亿正式向法院申请破产重整...

  一边是唱衰自己,结果却高歌猛进;一边是积极转型,结果却破产重整。房企的云谲波诡,令人是全然捉摸不透,但不难看出来的是,巨头房企们无论怎么妄自菲薄,实际上都在悄悄地形成稳固地位,而竞争力较弱的房企却无论怎么挣扎转型,也难逃退出市场的噩运。

  很显然,房企的分化,已然形成。

  和万科一样,中国的几个大房企,都过得好好的。

  最近发布的《财富》世界500强,

  恒大集团从230位提升到138位,

  碧桂园从353位提升到177位,

  绿地集团从252位提升到202位,

  保利集团从312位提升到242位。

  没有一个巨头房企,不在大刀阔斧地前进。

  然而中小房企的命运就截然相反了。和银亿一样,不少房企在这两年的楼市横盘期宣告破产,光2019年,就有几百家。

  我们在____公告网搜索与房地产相关的破产文书,发现截止到2019年7月23日,共有271份。然后剔除带有关键字但不是房产公司的文书34份,得出今年倒闭的房产企业,一共237家。

  这并不是一个小数目。光在7月,破产的房企就有28家,而同月破产的商业类企业只有12家,电商类则只有1家。

  翻阅这237家破产的房企,不难发现,绝大多数都是在三四线城市的本土小企业。

  这么多的小房企,集中在这个时间退出市场,是不是释放了什么信号呢?

  首先,我们来了解一下这波破产潮的根源。

  目前,房企的融资渠道主要有公司债、银行、信托等等。

  关于公司债,境内资金方常常对中小房企相当严格,票面利率一度高达7%,而境外债方面,7月12日发改委刚发文再次明确提出对外债融资加强管控。

  关于银行贷款,银行作为风险厌恶单位,对房企的门槛设置的非常高。

  关于信托,前两月的银保监会23号文还历历在目,特别针对信托资金流入房地产做出严防死守。

  从去年到今年,从暂停部分房企ABS融资、严控房地产信托规模,到现在房子外债发行遭遇压力,政策上正在一步步对房企融资收紧。

  本来房企就是以高负债闻名于世的企业,那些资金链薄弱的中小房企,一旦融资渠道收紧,回款出现问题,企业很可能就直接走向破产。

  如果再借一些民间高利贷,那就真的是凉凉三生三世恍然如梦了。

  那政策上为什么要不断限制融资呢?

  毫无疑问,是为了稳房价。

  以前,为了稳住房价,政策的调控一般是限价限购。然而,中国人却将“上有政策、下有对策”的俗语体现的淋漓尽致。

  你有限价,我有双合同“惊”装修。

  你有限购,我有假结婚代理持。

  尽管政策上各种限,但房价还是各种涨。

  但近年来,国家的调控方向逐渐向“稳地价”的方向转移,通过对开发商融资渠道的限制,一方面可以严打高杠杆,整治无证销售等乱象,另一方面也可以增加开发商拿地成本,控制地价进一步上涨。

  毕竟地价不涨了,房价也就不涨了。

  那么,这次小房企的陆续倒闭,也侧面反映了国家“稳地价,稳预期”的切实效果,同时也是对这两年房价企稳的一个有力预期。

  以上这些,也是房产企业慢慢分化的成因。

  大房企资金链强劲,融资渠道规范,在整个融资环境收紧的情况下,仍能够靠着健康的现金流、成熟的周转模式、先进的运营体系和创新的产品理念等优势存活下来。

  而不少小房企靠着人口城镇化房价飞涨的红利,利用高周转高杠杆拼命做大规模赚取热钱,结局就比较悲凉了。

  那么,像如今这样,几个大房企带着十几个中房企,像“大鱼吃小鱼”一样把小房企都“吞掉”,市场逐渐形成寡头效应,对我们来说,是好事儿还是坏事儿呢?

  按照经济学的角度,只要这几个大房企不形成“卡特尔(即联合起来通过各种方式垄断市场)”,对老百姓(603883)来说,完全没啥影响。因为,市场依然在一个充分竞争的环境之下。

  如今,光世界500强的房企就有恒大、碧桂园、保利、绿地和万科五家,中国500强的房企更是不计其数,若是让他们牺牲各自利益而形成一个联合组织来垄断所有市场,想想都难。

  这十几年来中国市场经济高度发展,许多产业都经历了从百花齐放到巨头通吃的阶段,我们的生活不仅没有因这些企业的壮大而糟糕,反而还过得更好了。

  5年前智能手机硝烟四起,数百家公司争相入场,那时打开格力手机你甚至能看到一幅高清无码的董明珠头像,然而现在却基本只剩华为、小米、苹果和OV了。

  10年前电商平台百舸争流,是个创业者都想在互联网上卖点东西,那时的ebay易趣还在铺天盖地的打广告,然而现在也只有淘宝、京东和拼多多等几个大平台了。

  我们的智能手机性价比越来越高,电商平台的商品品目也越来越多了。

  任何商业都逃不过经济学本质的规律,优胜劣汰,二八法则,强者生存,马太效应。房企也是一样,当几个巨头通过多年的努力,占有足够大的市场份额,已经形成规模经济的时候,那些小房企,只会慢慢被边缘化,在时代的浪潮中,被洗刷殆尽。

  对我们来说,这些规律,也可以给买房子提供一些建议。

  与其等待规律,不如提前跨入规律。

  明知道未来小房企的命运可能会坎坷多舛,不如现在就买大房企的房子。且不谈产品、质量运营、物业和配套等等,至少大的可以活更久。

  尤其,是在小城市买房。

  那么,什么才叫大房企呢?

  我们从中房网整理了2018年的房企品牌价值50强,供大家参考。

  当然,这只是品牌价值,不能完全与企业真正实力一一对应。房企排名没有一个官方榜单,市值也随时在变化,而且很多排行都是哪家给钱多哪家排前面,包括这份也一样。所以,仅供参考。

  当然,也不一定说非要买品牌价值50强以内的,你说排51的东原,52的北大资源等等,照样有参考价值。

  然后,也不一定说100%要买大房企。因为所有房企一开始谁都不是大房企,都是一步步发展起来,也有不少“小而美”的企业,值得大家对比挑选。

  而且这里提供另一个思路,就是许多资金链不强大的房企,在融资紧张的今天,迫于回款压力,在下半年为了加速资金回拢,或许会采取降价销售等一系列促销手段,是购房者们捡漏的不二时机。

  不过,在此思路的基础上,也要再做一步推断,就是加速回款归加速,小心企业欠太多钱怎么回也回不来,直接破产。那可就是捡漏捡到沟里去了。

  如果房企破产,面临的就是交钱烂尾,楼财两空的惨烈局面。河南郑州(楼盘)曾经烂尾的利海托斯卡纳,业主们大半辈子的血汗钱付了房款,结果却换来了几栋住都住不进去的工地“新房”。

  所以,买房子,还是要选择一个至少是五证齐全、有一定口碑、有一定实力的开发商。

  其实,万科在去年的完整口号是“活下去、活得好、活得久”,而“活下去”,只不过是被媒体们重点挑出来的一个谦辞而已,就和学霸考完试的时候,不停挂在嘴边的“挂了,挂了,这次挂了...”

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